物业服务和管理知识宣传

沙洋县人民政府门户网站    www.shayang.gov.cn    2018-07-17    来源:沙洋县物业服务管理局

  一、物业服务:是指物业服务企业按照合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  二、物业行业的行政管理体制:房管部门主管、相关部门协同、镇(区)和社区落实。

  三、物业行业中各部门的职责:

  1、房产部门主管:(1)管物业服务企业:企业备案、服务质量、信用评价;(2)管业务:指导、培训、监督;(3)管专业事项:承接查验,使用维护,住宅专项维修资金,投诉处理。

  2、相关部门协同:(1)住建:工程质量、隐患投诉和矛盾;(2)规划:区域划分、公共配套、违法建筑界定;(3)城管:违法搭建、破墙开窗、乱设户外广告、摊点、损坏绿地等,违法建筑拆除,垃圾箱清运,噪音和油烟污染;(4)环保:噪声监测; (5)物价:收费、价格 ;(6)公安:饲养犬只、违法停车、燃放烟花爆竹;(7)司法:组建物调委,人民调解;(8)工商:无证无照经营;(9)行政审批:房屋住改商; (10)质监:电梯、锅炉;(11)安监:安全隐患;(12)民政:物业行业协会监管、指导成立业主大会、选举业主委员会;(13)消防:消防安全;(14)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专营单位:移交接收、维修养护、更新改造。

  3、镇(区)和社区落实:(1)管业主、业主大会、业委会;(2)组织指导成立业主大会;(3)监督业主大会,业委会依法履责;(4)调解物业服务纠纷;(5)代位履职:召开业主大会、组织换届选举。

  四、物业费收取:按照合同约定进行履行,以业委会与物业服务企业签订合同为准。成立业主委员会的由业主大会决定价格,未成立业委会的前期物业服务实行政府指导价。

  五、物业服务合同:应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及调整办法、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、维修资金的管理与使用、共用部位和共用设施设备的管理与使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料移交、违约责任等内容进行约定。

  【物业服务企业义务】:1、按照、合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;2、在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;3、落实安防人员、设施及安保措施,确保安防监控设施正常运转,按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;4、维护物业区域环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;5、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;6、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;7、实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;8、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;9、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  【业主义务】:1、在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规 政策规定;2、执行和服从业委会或业主大会的决议、决定;3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;4、按规定缴交物业费 、维修基金等费用;5.业主如需进行室内装饰装修,必须遵守物业装饰装修管理规定,完工后由物业公司进行查验。6.业主如请物业公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;7.明白承诺并告知与其他非业主使用人要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约;8.明白并承诺业主及非业主使用人与物业公司 在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系。

  【知识】物业费包括:1、绿化养护费;2、清洁卫生费;3、秩序维护费;4、办公费;5、共用设施设备、部位运行维护费;6、资产折旧费;7、工资、社保和福利费等;8、经业主同意的其它费用。

  物业费不包括: 1、住宅内部设施设备维修费2、因建筑质量产生的费用3、共用设施设备维修及重大部件更新改造费。

  停车位的收费:占用业主共有道路或场地用于停放机动车辆的车位,属于全体业主共有,可以收取停车费,具体事项由业主大会决定,收取的费用归全体业主共有;建设单位、物业服务主体等不得销售或变相销售;物业服务企业可根据合同约定收取停车服务管理费。

  业主自有车库(位)收费:对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费,但物业服务企业可以收取物业服务费。

  【小知识】业主与物业间的常见纠纷及处理办法,拒交物业费说不通。

  1、业主个人直接利益受损。如车在小区内被划伤,业主家被盗等,可能存在物业公司不尽职的情况。2、业主对小区公共服务不满的。3、个别物业公司自行提高物业费标准。

  【消防安全知识】:1、用电;2、用气;3、电动车充电;4、消防常识;5、用车安全。

  【注意事项】:房子归你,但这10件事情业主绝对不能干。

  (1)损坏房屋承重结构;(2) 违章建筑物;(3) 侵占、损坏楼道、公共园林绿地等共用部位、设施设备;(4)改变房屋、绿地使用性质;(5) 随意堆放、倾倒垃圾、杂物;(6) 堆放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性物品,排放有毒、有害、异味物质;(7) 占用、封堵出入口消防通道;(8) 超规定排放噪声或产生振动,影响居民生活的行为;(9) 散养宠物影响公共卫生及邻里正常生活的行为;(10) 法律、法规和业主管理规约禁止的其他行为。

  【业主须知】防盗抢:1、关好门窗,反锁入户门;2、贵重物品收藏妥当;3、提防陌生人;4、配合门卫出入管理;5、熟悉邻里;6、及时报警;7、睡前关好门窗;8、快递、信息调查不轻易开门;9、及时清理小广告,宣传册;10.钥匙丢失重新更换锁心。

  防火:1、勿超负荷使用电线、电器;2、勿存放易燃易爆物品;3、 在蒸煮食物时不要外出或长时间远离;4、长时间外出要关好水、电、气阀;5、临时停电将电器开关断开。

  防燃气:1、检查和更换煤气胶管和减压阀;2、关闭阀门;3、勿使用不合格产品;4、专业维修单位;当煤气泄露时,禁止使用电子电器设备,关阀门窗,迅速离开现场。

  【案例】楼下卫生间管道堵塞导致楼上返水受损,物业有责吗?

  某小区业主王先生的卫生间下水道溢出污水粪便,室内污水达到10~20厘米深,屋内地板,家具均遭浸泡。经查发现是居住在一楼的高先生因为管道漏水私自将其卫生间管道堵住,且没有告知他人。王先生认为物业公司疏于管理,侵害了王先生人身利益,对其管理的物业设施,没有勤以检查、维护,给王先生造成了财产损失和精神伤害。因此,王先生将物业和高先生一起告到了法院,要求他们针对自己的损失承担责任。

  分析:法院审理认为,公共排水管道属于物业共用部位,共用设施,是物业维修管理范围内,物业公司应对其维修管理。但本案中,造成反水的原因是高先生私自堵塞管道的行为,高先生是直接责任人。而且卫生间管道是属于业主私有部分,物业公司无法排查,也无法控制预料高先生堵塞管道的行为,高先生也没有告知物业,因此物业对此不存在过失。

  根据《中华人民共和国物权法》第九十二条规定:不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。高先生的行为给王先生造成损失,属于直接责任人,应当承担责。

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